COVID-19: Aussetzung der Mietzahlung für Gewerberäume?

COVID-19

Es gibt nur wenige Rechtsinstrumente und noch weniger Rechtsprechung, mit denen vertragliche Mietvertragsstreitigkeiten beigelegt werden können, die sich aus der Verringerung der Geschäftstätigkeit, z.B. wegen höherer Gewalt, ergeben.

Das Inkrafttreten der Notstandsverordnung in Spanien hat nicht nur die Einschränkung der Bewegungsfreiheit der Bürger, sondern auch die Schließung vieler Geschäfte und deren wirtschaftlichen Stillstand verursacht.

Angesichts dieser Situation und der bevorstehenden Zahlung der Miete für diese Immobilien fragen sich viele, ob sie berechtigt sind, die Miete zu mindern oder die Zahlung der Miete garkomplett einstellen zu können, bis die Notstandsverordnung aufgehoben wird.

Mit dem Thema befasste Experten erklären, dass es derzeit nur wenige Fallbeispiele gibt, die mit den Ursachen der Coronavirus-Pandemie vergleichbar sind und auf diesen Umstand angewendet werden können. Es gibt jedoch Urteile im Zusammenhang mit Influenza A, die als Referenz dienen könnten. Darüber hinaus existieren zwei Theorien, die in diesem Zeitraum für die Lösung vertraglicher Konflikte von wesentlicher Bedeutung sein können: Zum einen die in Artikel 1105 des Códig Civil geregelte „höhere Gewalt“ und zum anderen die Theorie „Rebus sic Stantibus“, die in bestimmten Situationen angewandt werden kann.

Kann der Mieter eines Geschäftsraums also die Miete aufgrund der Notstandsverordnung zurückhalten, mindern oder gar nicht entrichten?

Um diese Frage zu beantworten, muss zwischen zwei tatsächlichen Annahmen unterschieden werden: dass die in den Räumlichkeiten ausgeübte Tätigkeit eine solche ist, die nicht durch das königliche Dekret ausgesetzt wurde; oder dass der Geschäftsbetrieb zu denjenigen gehört, die mittelbar in Mitleidenschaft gezogen wurden. Obwohl in beiden Fällen eine ähnliche Lösung gefunden wird, gibt es Unterschiede in der rechtlichen Würdigung, die je nach Einzelfall zu berücksichtigen sind.

1. Geschäftliche Aktivitäten, die nicht durch das Königliche Dekret direkt ausgesetzt wurden

In den Räumlichkeiten, in denen eine Tätigkeit ausgeübt wird, die nicht durch das königliche Dekret ausgesetzt wurde, besteht grundsätzlich kein Grund für eine Befreiung von der Zahlung oder Minderung der monatlichen Miete, da die Nutzung der Räumlichkeiten, des Büros ausschließlich vom Willen des Mieters abhängt. Viele dieser Aktivitäten sind jedoch gleichwohl sehr stark von den Beschränkungen betroffen.

Die Beschränkungen der Bewegungsfreiheit, die der Mehrheit der Bürger auferlegt wurden, haben auch die Geschäftstätigkeit dieser Unternehmen stark beeinflusst. Daher kann kaum eingewendet werden, dass die Möglichkeit besteht, Geschäftsräume wie z.B. eine Physiotherapiepraxis oder eine orthopädische Klinik zu betreiben und gleichzeitig dem Königlichen Dekret Folge zu leisten. Aus diesem Grund hat die Regierung den Geschäftsinhabern, deren Umsatz seit Einführung der Notstandsverordnung um 75% gegenüber dem vorangegangenen Quartal zurückgegangen ist, besondere Vorteile gewährt. Es ist deshalb dringend angezeigt, jeden Einzelfall gesondert zu betrachten

2. Geschäftliche Aktivitäten, die direkt vom Königlichen Dekret betroffen sind

Diejenigen geschäftlichen Aktivitäten, die direkt von den Maßnahmen des Königlichen Dekrets betroffen sind, sind weniger umstritten. Dabei ist zunächst auf das im Vertrag geregelte abzustellen.

Wenn die Parteien nichts vereinbart haben, müssen die verschiedenen Rechtstheorien betrachtet werden, die die das spanische Recht anerkannt bzw. entwickelt hat.

Argumente für die Beantragung der Aussetzung der Mietzahlung finden sich in den allgemeinen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (CC) in Bezug auf Mietverträge. Artikel 1554.3.a legt die Verpflichtung des Vermieters fest, dass „der Mieter die Mietsache nutzen kann“, eine Verpflichtung, die derzeit nicht mehr zu erfüllen ist. Der Oberste Gerichtshof hat argumentiert, dass der Vermieter für die von ihm selbst verursachten tatsächlichen und rechtlichen Störungen sowie für die von Dritten verursachten Rechtsstörungen haftet. Demnach könnte es gerechtfertigt sein, die Mietzahlung für die Dauer der Notstandmaßnahmen auszusetzen.

Höhere Gewalt nach spanischem Recht

Der Covid-19-Ausbruch könnte von Rechtsprechung als „Akt höherer Gewalt“ angesehen werden, da es sich um ein unvorhersehbares Ereignis handelt, das für die Parteien objektiv unvermeidbar ist und seinen Ursprung in Begebenheiten hat, auf die kein Einfluss genommen werden kann. Dies wurde in ähnlichen gesundheitlichen Notfällen wie bei Influenza A bereits so gesehen.

Die Argumentation mit „höherer Gewalt“ als Grund, der es dem Mieter ermöglicht, von der Verpflichtung zur Zahlung der Miete für die Dauer der Aussetzung der Tätigkeit oder der Einschränkung der Bewegungsfreiheit befreit zu werden, muss jedoch genauestens geprüft werden. Es gibt keinen Präzedenzfall einer vergleichbaren gegenwärtigen Krise, weshalb man nicht mit Sicherheit sagen kann, wie die Gerichte entscheiden werden.

Obwohl nicht ausgeschlossen ist, dass Mieter aufgrund höherer Gewalt von der Mietzahlung befreit werden können, kann dies nicht mit voller Sicherheit vorhergesagt werden. Ebenso ist es möglich, dass die Nicht-Zahlung zu einer Vertragsverletzung führt.

Rechtsinstitut des „rebus sic stantibus“ (Störung der Geschäftsgrundlage)

In direktem Zusammenhang mit dem oben Gesagten muss deshalb die Frage gestellt werden, ob es möglich ist, die Verpflichtungen und Verträge infolge der Auswirkungen der Notstandsverordnung zu überprüfen. Die rebus sic stantibus-Klausel erlaubt die Änderung der Verpflichtungen einer Vereinbarung und in einigen Fällen sogar die Auflösung des Vertrages, wenn aufgrund der äußeren Umstände das wirtschaftliche Gleichgewicht des Vertrags nicht mehr gegeben ist und eine der Parteien es für unmöglich erachtet, diesen (weiterhin) zu erfüllen. Im vorliegenden Fall des Coronavirus könnte dies eine Minderung des Mietzinses und in bestimmten Fällen sogar die vorübergehende Aussetzung der Zahlung derselben ermöglichen.

Damit diese Theorie des Wegfalls der Geschäftsgrundlage anwendbar ist, ist es notwendig, das Vorliegen der folgenden Tatsachen zu würdigen: eine außerordentliche, unvorhersehbare und unanfechtbare Änderung der äußeren Umstände; ein exorbitantes Missverhältnis zwischen den Leistungen der Parteien und dass kein anderes Mittel zur Lösung des Problems gefunden wird.

Fazit

In der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs gibt es ein Beispiel, in dem diese Umstände angenommen in Bezug auf eine Mietzahlungsverpflichtung angewandt wurden – das Urteil Nr. 591/2014 vom 15. Oktober 2014.

Das Auftreten des Covid-19 als unvorhersehbares Ereignis könnte die Annahme des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ermöglichen. Die Konsequenzen für die Anwendung dieser Klausel würden gerade darin bestehen, das Gleichgewicht zwischen den Parteien wiederherzustellen.

Es sei an dieser Stelle jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das Oberste Gericht die Anwendung dieser Klausel als außerordentliches und außergewöhnliches Rechtsmittel betrachtet.

Darüber hinaus ist es wichtig, die Gründe für die Anwendung dieses Rechtsinstituts auf den konkreten Fall anzuwenden. Das heißt, es sollte hervorgehoben werden, dass die Minderung der Miete oder die vorübergehende Aussetzung der Zahlung auf das expansive Risiko der Pandemie zurückzuführen ist und dass sie zum Zeitpunkt der Aufhebung der Notstandsmaßnahmen und der übrigen gesetzlichen Beschränkungen durch die Regierung nicht mehr gilt.

Angesichts der unterschiedlichen Maßnahmen, die derzeit von der Exekutive ergriffen werden, kann für die rechtliche Auslegung der Sachverhalte jedoch keine Garantie ausgesprochen werden.

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